Alex Nabuco dos Santos elucida que o mercado imobiliário segue sendo um dos ambientes mais assimétricos em termos de informação, mesmo em uma era marcada por abundância de dados, relatórios e análises públicas. Essa assimetria não está na ausência de informação, mas na diferença de qualidade, profundidade e capacidade de interpretação entre os agentes. É nesse espaço que ainda se constroem vantagens reais e consistentes ao longo do tempo, especialmente em cenários de maior complexidade econômica.
Ao contrário de mercados altamente padronizados, o imobiliário combina variáveis urbanas, regulatórias, econômicas e comportamentais que não se manifestam uniformemente. Isso faz com que ativos aparentemente semelhantes apresentem desempenhos radicalmente distintos conforme o ciclo avança. A diferença raramente está no imóvel em si, mas na leitura de contexto feita por quem decide.
Assimetria informacional como traço estrutural do mercado
A assimetria informacional no mercado imobiliário não deve ser vista como um desvio pontual, mas como uma característica estrutural. Informações relevantes sobre liquidez futura, transformações do entorno urbano, mudanças no perfil da demanda ou ajustes regulatórios chegam raramente de forma clara e simultânea para todos os participantes. Na maioria das vezes, esses sinais surgem de maneira fragmentada e exigem interpretação cuidadosa.
Enquanto parte do mercado opera com dados superficiais, atrasados ou excessivamente generalistas, outros agentes conseguem antecipar movimentos a partir de indícios indiretos. Alex Nabuco dos Santos explica que alterações graduais no perfil de ocupação, mudanças no fluxo de capital, novos vetores de desenvolvimento urbano ou decisões administrativas locais funcionam como alertas silenciosos, pouco explorados no debate mais visível.
Informação não é volume, é leitura
A vantagem competitiva não está associada à quantidade de informações disponíveis, mas à capacidade de leitura integrada. Mercados assimétricos penalizam quem acumula dados sem critério e favorecem quem consegue conectar variáveis aparentemente desconectadas. O excesso de informação, quando mal filtrado, tende a gerar ruído e induzir decisões reativas.
Segundo Alex Nabuco dos Santos, essa leitura exige método, repertório e experiência. Compreender como fatores macroeconômicos dialogam com dinâmicas locais, ou como mudanças regulatórias impactam determinados usos do imóvel, permite antecipar cenários antes que eles se reflitam plenamente nos preços. Nesse contexto, a informação deixa de ser passiva e passa a ser instrumento estratégico de decisão.
Onde a vantagem realmente se forma
A vantagem informacional costuma surgir longe do consenso. Quando determinado tema passa a dominar o discurso do mercado, grande parte da assimetria já foi reduzida. Os preços começam a incorporar expectativas amplamente compartilhadas, diminuindo o espaço para decisões verdadeiramente diferenciadas e aumentando o risco de movimentos tardios.
Por outro lado, ativos inseridos em contextos menos evidentes, mas sustentados por fundamentos sólidos, tendem a oferecer melhores relações entre risco e retorno. A assimetria aparece na capacidade de enxergar valor antes que ele seja reconhecido amplamente. Alex Nabuco dos Santos frisa que esse processo não depende de timing especulativo, mas de compreensão estrutural do funcionamento do mercado e de seus ciclos.
Decidir melhor em mercados desiguais
Atuar em mercados assimétricos exige disciplina para não confundir informação com narrativa. Histórias bem construídas podem mascarar fragilidades relevantes, enquanto ativos discretos podem esconder atributos importantes de resiliência e liquidez futura. A decisão madura passa por separar dados observáveis de projeções excessivamente otimistas ou simplificadas.
Alex Nabuco dos Santos conclui que ao reconhecer a assimetria como parte inerente do mercado imobiliário, o investidor deixa de buscar certezas absolutas e passa a trabalhar com probabilidades bem fundamentadas. Essa postura reduz erros recorrentes, melhora a qualidade das decisões e aumenta a consistência dos resultados ao longo do tempo. Em um ambiente onde nem todos enxergam as mesmas variáveis, a informação bem interpretada continua sendo uma das poucas fontes duráveis de vantagem competitiva.
Autor: Eduard Zhuravlev
